Старая схема кризиса снова становится реальной в США

Ипотечная компания Freddie Mac, на чьи оценки как на весьма объективные смотрят во всем мире, зафиксировала рост ставок по ипотечному кредитованию. Одновременно эксперты давно уже говорили: рост таких ставок в следующем году запросто может привести к повторению недавнего кризиса. А ипотека дорожать действительно будет с большой долей вероятности, мрачно уверяют в Freddie Mac.

Понятие средней ставки по ипотеке за 30 лет – это весьма размытый параметр, доверять которому при этом исторически привыкли. Размер шага указывает на то, что ожидать весомых флуктуаций здесь не стоит: даже небольшие отклонения могут означать весьма много. И если в конце октября средняя ставка составляла 4,29%, то теперь она достигла 4,46%.

Все в какой-то мере предсказуемо: QE3 или программа количественного смягчения сворачивается. Федеральная резервная система больше не считает нужным поддержку ипотечного сектора, считая, что ему было уделено достаточное финансовое внимание. Инвесторы традиционно отреагировали на такое легкой паникой и снижением долгосрочного интереса к ипотечным проектам и строительству.

Еще один аналитический ресурс – портал themortgagereports.com – сообщает о том, что еженедельный рост ставок сейчас повысился до 0,17% вместо державшихся на протяжении года 0,06%. Кредиты только дорожают и нет даже намека на снижение их стоимости. Потребители уже выстраивают свою стратегию покупок в сфере недвижимости исходя из того, что «сейчас не лучшее время».

А разве было так хорошо при стимулировании?

И все же начнем с развеивания обывательских мифов на данную тему. Начнем с того, что программа стимулирования ипотеки со стороны ФРС была дорогостоящим и длительным занятием, но эффект можно было наблюдать минимальный. Главный вывод здесь просто: реакция рынка на отказ от QE3 исключительно психологическая, а реальных предпосылок для пессимизма нет. Плохо лишь то, что если все будут ждать плохого, то оно себя ждать не заставит.

Идем далее. Сегмент первичного строительства вряд ли увидит перед собой спад, потому что в США он и так находится на плачевном уровне: дефицит внутреннего спроса прослеживается слишком реально. Говорить, что «строить будут меньше» - это неправильно. Сложность в том, что строить в нормальных объемах так и не начнут.

Кроме того, рынок недвижимости только научился жить в новых реалиях, но никак не преодолел кризис полностью: маржа по сделкам сократилась, аппетиты застройщиков уменьшились, спекулятивные игры себя не оправдывают. По сути, ниша сбросила балласт, но иных факторов роста у нее нет и сейчас.

Особо хорошо не было – это чистая правда. Вопрос в другом: насколько все плохо может стать.

За счет чего живет рынок недвижимости США сегодня?

Когда мы упомянули выше, что спекуляции «ушли» из сегмента недвижимости, то имели в виду только первичку. В остальном – старые привычки не искоренить, если привычки эти способны дать большую прибыль. С 2010 года рынок вторичного жилья в США постоянно наращивал объем спекуляций, активность росла, хотя нового строилось мало. Старая игра с уже один раз «ударившим» результатом – и итог может быть такой же, как в прошлый раз.

Американское правительство упрямо направляло огромные средства «на поддержку» сферы недвижимости. Инвесторы тоже шли сюда, выстраивая свою логику просто: за счет государственных вложений отдача по итогу будет выше, а риски разделены с правительством.

И всех интересовал прибыльный сегмент торговли недвижимостью без акцента на строительстве. Перегрев рынка становился все более очевидным. И именно такой перегрев – главный фактор возможного краха.

Директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев уверяет, что если этот мыльный пузырь лопнет, то не раньше 2015 года. Кроме того, ряд экспертов пока больших проблем не видит, ведь в сегменте ипотечного кредитования США и сегодня – исторически низкая ставка, пишет издание Газета.Ru.

После кризиса 2008 года прошло не так много времени. Ну а последствия кризиса относительно устранили лишь к 2013 году. И если американцы сумеют вогнать экономику в новый кризис через старую схему проблем в сфере недвижимости, они сумеют удивить даже себя...

Андрей Сливка

12 декабря 2013 г. 7 ч.44 м.