Москва не сразу строится: 3 миллиона метров в год



О строительных планах российской столицы сейчас можно судить по словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина. Чиновник указал цифры, ставшие сейчас ключевым ориентиром: в Старой Москве ежегодный план предусматривает сдачу в эксплуатацию 2 миллионов квадратных метров жилья, в Новой Москве – еще 1 миллион.

Рост или спад?

Иногда простые экономические вопросы могут сбить с толку сложностью и неоднозначностью ответов. Судите сами: увеличились планы столичных властей по масштабам застройки, или наоборот – уменьшились? Прямого ответа быть не может, потому что программа «Жилище» утверждалась еще до текущего расширения города. И в той программе указывалось, что с 2012 по 2016 годы темы строительства покажут цифры в 2,54 миллиона квадратов жилья в год.

2,54 – это больше, чем отводимые сегодня Старой Москве 2 миллиона квадратов, но меньше, чем суммарные 3 миллиона с учетом Новой Москвы. Понятно, что изменение у нас – на полмиллиона метров, вот только - в какую сторону? Мы ответить затрудняемся.

Ну и еще данные на эту тему. Пока не пришел кризис, Москва расстраивалась на 5 миллионов квадратов в год с 2005 по 2007 г.г. В 2010-2011 годах строили уже меньше – 1,8 миллионов квадратных метров. Сейчас эту цифру планируют нарастить на 10%.

Как там рынок?

В компании «Метриум групп» подсчитали, что за 2013 год на рынке на 5% возросла активность по сделкам с недвижимостью в Москве. Если отбросить сегмент элитки, то средняя цена квадрата в Старой Москве установилась 184,5 тысячах рублей (это к вопросу о том, сколько стоит метр московского жилья). Говорить о том, что полумиллионный прирост вводимого метража к плану «охладит» эти цены преждевременно. Зато как минимум повода для дальнейшего роста цен уже нет.

Впрочем, со Старой Москвой все просто: единственным фактором риска остается сокращение программы ипотечного кредитования со стороны банковского сектора России. На фоне происходящего с региональными банками случится может и такое. Но больше ничего стабильности сегмента не угрожает.

То ли дело – Новая Москва. Здесь – все не так. Изначально укажем средние цены на жилье здесь: за квадратный метр в 2013 году предлагали 88,2 тысячи рублей, т.е. существеннее, чем в два раза меньше Москвы Старой. Но не только в ценах дело.

В мэрии опасаются «хаоса застроек», стараясь пока реализовывать только те проекты, которые были утверждены до расширения российской столицы. Госаппарат может сказать весомое слово, ведь из общего фонда в планируемые 3 миллиона квадратов бюджет столицы профинансирует 700 тысяч метров.

Цены в новых районах могут рухнуть: не столько от роста самих застроек, сколько из-за того, как это делается. Инфраструктура сегодня сильно отстает от строительства жилья, догонять малорентабельные инфраструктурные проекты, если квартиры удалось распродать, никто не хочет. А это раздувает панику как среди новых клиентов, так и среди старых, все чаще и громче заявляющих, что их обманули.

Единой стратегии застройки Новой Москвы не существует, генплан не принят. Если сейчас в силу ажиотажа рынок готов поддерживать высокий уровень спроса, то после введения в эксплуатацию по миллиону квадратных метров жилья в год все станет меняться.

За 2013 год на территории Новой Москвы ввели только 400 тысяч квадратов – и то проблемы уже видны повсеместно. В первую очередь затрагивают они вопрос инфраструктуры, рассмотренный нами выше. А что будет, когда темпы строительства увеличатся вдвое?

Эксперты уверяют: падение здесь может быть до 10%. И тогда проблемы усилятся: застройщики, уже втянутые в новые объекты, прямо на этапе строительства неизбежно столкнуться с изменениями в финансовых планах. В худшую сторону. Это вызовет сложности, которые, в свою очередь, отразятся на желании максимально сэкономить на инфраструктуре. И мы мгновенно получаем порочный круг.

А вот в НДВ-Недвижимость уверены, что падение цен будет зависеть от удаленности районов: если прилегающие к Старой Москве новые территории не увидят спада большего, чем на 2-3%, то для территорий, включая Троицк, пределом падения не станут цифры в 15-20%. И даже в 30%.

Спрос формирует мнение

Уже сегодня необходимо признать, что с точки зрения спроса ряд территорий застройки Новой Москвы – это ни что иное, как Подмосковье. А значит, и уровень цен здесь должен быть как в Подмосковье, а не как в Москве.

Пока что элитное юго-западное направление дает территориям Новой Москвы стоимость квадратного метра где-то на 20% выше, чем в других городах по области. Но если спрос окончательно свыкнется с мыслью, что «это не Москва, это Подмосковье», то ждать необходимо сглаживания ценовой разницы придется. И цены будут падать.

Повлиять на такое мнение со стороны спроса ни застройщики, ни риелторы неспособны: мнение формируется стихийно, оно кажется всем логичным и безальтернативным. Пиар-акции и информационная активность ничего не даст – формат не тот.

Риелторы сейчас стали на сторону своих клиентов со стороны покупателей: мнение о том, что «речь идет о Подмосковье» навязывается все активнее ими девелоперам, которые рискуют недополучить намеченной рентабельности.

2014 год для сегмента строительства сложным, все же, не будет: он будет показательным. Столица окончательно осваивается в реалиях случившихся преобразований и итоговые правила игры будут ясны ближе к 2015 году.

Андрей Сливка