Недвижимость в Испании сегодня переоценена на треть: почему так вышло и не ждать ли подобного в России?



Испания может стать показательным примером влияния долгосрочных экономических проблем, не отягощенных политическими или иными факторами, на сегмент недвижимости. К примеру, риэлтерская компания «Alfa Inmobiliaria» уже сейчас заявляет о том, что рыночная цена практически на треть ниже цены устоявшейся, просто к новым реалиям еще не до конца готов рынок.

Есть у кризиса начало, нет у кризиса конца

Когда в 2008 году вся планета столкнулась с экономическим спадом, трудно было выделить, кому стало «больнее», а кому – «терпимо». Однако спустя какое-то время (а точнее, 2-3 года) уже было видно, кто в мире и Европе адаптировался под новые реалии и пытается восстанавливаться, а кто продолжает жить так, словно 2008 год застыл надолго.

Испанские власти с экономикой совладать не смогли, в то время как проблемы накапливались, развивались, аккумулировались и т.д. До сих пор нет четкого сценария, обеспечивающего стране надежный путь к выходу из стагнации. Греция, Италия и Испания составляют сегодня ключевую группу «проблемной Европы», а разница между ними в том, что в Италии не сумело восстановиться общество в целом, в Греции все относительно равномерно обеднели, пока в Испании все дружно беднеть продолжают.

Рассуждения испанских макроэкономистов о том, что проблемы вряд ли удастся преодолеть до 2017 года – это приговор многим планам и надеждам. Хотя бы просто остановить спад будет сложно. К примеру, журналисты «Wall Street Journal» написали, что только в III квартале 2013 года страна впервые с начала кризиса получила квартальный рост ВВП на уровне 0,1%. На фоне всех минувших потерь (в 2012 году ВВП страны снизился на 1,4%, что можно еще и считать хорошим показателем на фоне предыдущих лет) – далеко не достижение.

Под Мадридом сейчас есть множество пустующих домов и целых жилых массивов: перед самым кризисом здесь ударными темпами велось строительство пригородного сегмента жилья. Теперь все это пустует даже там, где строительство завершилось. И дополняется картина масштабным банковским кризисом, который тоже все еще не решен.

Безработица по-испански

Именно в этой стране самая высокая и при этом самая странная безработица среди молодежи. Странная – потому что дефицита рабочих мест нет, просто молодежь не хочет идти на существующие вакансии. Такая безработица могла бы считаться безобидной структурной, если бы не одно «но»: молодые люди, не удовлетворившись имеющимися вариантами, и дальше продолжают «быть в поиске», так ничего и не находя.

На самом деле подобный феномен при его изучении достаточно прост: еще до кризиса в статьях на тему «запрещенной экономики» я указывал, что сложившийся в мире стандарт молодежных сериалов предельно опасен для будущей экономики. Не важно, о каком сериале шла речь, но формат был один: молодые люди, которые полностью обеспечены финансово, которые не беспокоятся о насущных экономических вопросах, у которых учеба или работа сводятся к любовным интригам с руководством и коллегами внешности топ-моделей, где успех обеспечен потому, что ты просто что-то делаешь (примитивное и нетрудоемкое) в перерывах между любовными утехами. В итоге мы получали поколение, планомерно взращиваемое с мыслью о том, что все само придет в руки и без малейшего понимания, что их никто не ждет с распростертыми объятьями и огромными зарплатами там, где можно будет просто сидеть с умным видом, закинув ноги на стол.

Испания вырвалась в лидеры молодежной индустрии сериалов, при этом такие сериалы снимались шаблонно и дешево. Ну а чем дешевле постановка – тем «богаче и проще» выглядят герои, чтобы не заморачиваться над реалистичностью.

Все. Смертельное зелье для экономики готово: выращено целое поколение, не готовое к рутинным будням, к отдаче себя работе, к тому, что открытие собственного бизнеса – это не просто «сделал – и тут же деньги потекли». Модель поведения молодежи Испании не стыкуется с реальностью. И пока они не пройдут «лечение голодом и нуждой», ничего не изменится. И государственные социальные программы, как и родительское попечение, попросту стопорят этот процесс.

Безработица же – одно из худших зол: население трудоспособного возраста не только не участвует в создании продукта, но еще и оттягивает на себя ресурсы через социальные программы. И после этого вспомним еще раз слова канцлера Германии Ангелы Меркель о том, что Евросоюзу не стоит рвать жилы и помогать ряду стран, среди которых были названы и Греция, и Португалия, и Испания. «Пока мы работаем, они предпочитают отдыхать», - сказала тогда Меркель и была права.

Возвращаясь к недвижимости

Итак, мы имеем страну, которая сейчас находится в достаточно бесперспективном положении. Это не Греция, для которой есть надежда на списание ряда финансовых обязательств и кредиты, не Италия, где экономика все же шевелится и делает усилия, не Португалия, где уже все плавно возвращается к норме. В Испании беспросветная серость макроэкономики, которая продолжится еще несколько лет.

В 2007 году время от выставления недвижимости на продажу до заключения сделки составляло в среднем 14 дней. Сегодня требуется 456 дней – искать клиента стало в десятки раз дольше, откуда мы видим проблемы риэлтерского бизнеса. Но средний показатель – это совсем не абсолютный: те владельцы недвижимости, которые дают скидку в 20-30% от рыночной цены продают хоть как-то, в то время как те, кто цену держит, не могут вообще продать.

Среднерыночная цена и равновесная цена в испанском сегменте недвижимости различаются как раз на эти 20-30 процентов – и это как минимум. Психологически владельцы жилья не готовы, как они считают, демпинговать. Т.е. нет критической массы продавцов, которые согласились бы с новым форматом цен. Да, можно сказать, что цены рухнут, но зато выравнение равновесной и рыночной цен даст оживление всей нише.

Ждать, говорят специалисты по недвижимости из компании Alfa Inmobiliaria», попросту нет смысла: до 2017 года цена будет только опускаться. Все, квадратные метры в Испании – это больше не средство инвестиций: ни краткосрочных, ни долгосрочных. Это – неликвид.

Поняли это многочисленные зарубежные владельцы вилл и уютных домов, особенно вблизи побережья: содержание подобных апартаментов осталось на прежнем уровне, хотя стоимость такого жилья упала кое-где даже в несколько раз. Как итог – собственники стали массово продавать свои владения, порой действительно демпингуя. Однако демпинговая цена вчера превращается в реальную уже сегодня и завышенную – завтра.

Главный вывод

Обесценивание недвижимости в разгар кризиса мы во внимание не берем – здесь все просто. Куда интереснее наблюдать за «провалом» цен при относительно стабильной – пусть и стабильно плохой – экономической обстановке.

5-6 лет макроэкономической трясины сами по себе становятся фактором резкого подрыва цен на недвижимости в масштабах целой страны. Правда, должно соблюдаться условие, что в обозримые лет пять улучшений видно не будет.

Сейчас Россия погружается в стагфляцию. Явление неприятное, но вроде бы как временное. Насколько временное – тоже непонятно. А пример Испании четко показал: когда временное затягивается и конца этому не видно, то в один момент капитализация недвижимости может потерять до третей своей части. И только вдумайтесь, о каких колоссальных цифрах может идти речь, ведь даже выражение «суммарная стоимость всей недвижимости Испании (или России)» звучит как нечто трудно исчислимое и огромное.

Андрей Сливка