Ипотечное кредитование в России: проблемы и пути решения

Автор(ы): Г. М. Галиева, канд. экон. наук, доцент кафедры аудита и налогообложения Башкирского государственного аграрного университета

Опубликовано: Экономика и управление: научно-практический журнал

Динамика ипотечного кредитования в России в 2005-2009 гг. Одно из основных направлений социально-экономической политики государства - содействие улучшению жилищных условий граждан страны. По данным исследования, проведенного фондом «Институт экономики города», жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, которые не удовлетворены жилищными условиями [4]. В рыночной экономике необходимо делать акцент на решении проблемы жилья основной части работающего населения, располагающего средними доходами и определенными накоплениями. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

В последние годы в России ипотечное кредитование начинает занимать прочные позиции на рынке кредитования жилья. Если в 2005 г. доля ипотечных кредитов составляла всего 42 % общего объема предоставленных жилищных кредитов в рублях и 63 % общего объема предоставленных жилищных кредитов в иностранной валюте, то в 2008 г. доля ипотеки возросла соответственно до 85,8 % и 92,2 % (табл. 1). Анализируемый период характеризуется ежегодным ростом объемов предоставленных ипотечных кредитов. В результате в 2008 г. общий объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов вырос по сравнению с 2005 г. почти в 7 раз, в том числе в рублях - в 9 раз.

Однако мировой финансовый кризис внес свои коррективы, и в 2009 г. объемы ипотечного кредитования значительно снизились. Размер выданных ипотечных кредитов в 2009 г. составил в рублях 143 млрд руб., в иностранной валюте - 9,5 млрд руб. По сравнению с 2008 г. объемы предоставленных ипотечных жилищных кредитов в рублях сократились почти в 4 раза, в иностранной валюте - почти в 9 раз.

Таблица 1 Показатели ипотечного кредитования в РФ [2]

В докризисный период банки могли сравнительно легко открыть кредитную линию для финансирования своей деятельности. В условиях стагнации привлекательность сегмента ипотечного кредитования для коммерческих банков значительно снизилась в связи с возникшими проблемами при получении кредитов. В результате банковская прибыль от операций оказалась недостаточной, в том числе для покрытия возникших убытков вследствие роста дефолтов заемщиков и просрочек платежей. В этой ситуации основная часть кредитных организаций прекратила свою деятельность на рынке ипотечного кредитования, оставшаяся часть начала повышать процентные ставки, что в конечном счете привело к уменьшению числа клиентов и объемов выданных кредитов.

Согласно опубликованному информационным агентством «РосБизнесКонсалтинг» рейтингу крупнейших ипотечных банков [3], в 2009 г. объемы выданных кредитов у подавляющего большинства банков снизились более чем на 50 % (табл. 2). К примеру, у лидера ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк» за прошедший год объемы данного вида кредитования снизились на 63,1 %, у ЗАО «ВТБ 24» - на 89 %.

Таблица 2 Крупнейшие банки по объему выданных ипотечных кредитов в 2009 г. [3]

Причины, которые привели к сокращению объемов предоставленных коммерческими банками ипотечных кредитов, были следующими:

• сокращение числа потенциальных заемщиков в результате увольнения, изменения условий оплаты труда по причине неполного рабочего дня, неполной рабочей недели или оформления отпуска без сохранения заработной платы;
• ужесточение требований к заемщикам при оценке кредитоспособности. До кризиса потребительское кредитование характеризовалось выдачей кредитов заемщикам, не удовлетворяющим традиционным критериям из-за сомнительной кредитной истории. В настоящее же время потенциальный заемщик должен проходить серьезную проверку на базе таких критериев, как уровень дохода, место работы, должность, стаж работы, стаж работы по указанной должности при наличии официальных документов (справки о доходах, копии трудовой книжки), заверенных работодателем. Кроме того, при оценке кредитоспособности заемщика работники службы безопасности коммерческих банков организуют выездные проверки на место работы, а не ограничиваются, как ранее, телефонным разговором с работодателем;
• ужесточение требований к объекту обеспечения по кредитам. В качестве залогового обеспечения наряду с приобретаемой недвижимостью стало и иное имущество, находящееся в собственности заемщика. Это прежде всего касается ситуаций, когда физическое лицо приобретает жилье на первичном рынке;
• повышение процентных ставок и размера минимального первоначального взноса по кредитам. В 2009 г. средневзвешенная величина процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях, повысилась на 1,4 п. п., выданным в иностранной валюте - на 1,9 п. п. (табл. 1). Следует также отметить увеличение разрыва между процентными ставками до и после регистрации ипотеки;
• изменение «кредитного» поведения населения. Сегодня граждане чаще начинают задумываться о приобретении жилья не на заемные, а на собственные средства (откладывая деньги до тех пор, пока не наберут нужную для покупки сумму) или о самостоятельном строительстве объекта жилой недвижимости. Значительная сумма процентов, уплачиваемых по ипотечному кредиту (в 2-3 раза превышающая сумму основного долга), ставит данный вид кредитования в невыгодное положение;
• существенный рост обменного курса иностранной валюты по отношению к рублю. Средний курс доллара США за четвертый квартал 2008 г. вырос по отношению к среднему курсу за третий квартал на 12,5 %, средний курс евро снизился на 1,2 %. Средний курс доллара США за первый квартал 2009 г. вырос по отношению к сред­нему курсу за четвертый квартал 2008 г. на 12,5 %, средний курс евро - на 21,2 % [2]. Это в свою очередь привело к отказу от выдачи банками ипотечных кредитов в иностранной валюте с целью снижения кредитных и валютных рисков;
• отказ банков от выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках. Со второй половины 2008 г. строительная отрасль, так же как и финансовый сектор, испытывает острый недостаток источников финансирования. Потенциальные покупатели вследствие снижения уровня доходов, проблем, возникающих при получении кредитов без обеспечения, не могут позволить себе оплатить полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Единственный выход из создавшегося положения - использование ипотечного кредита, однако в силу роста опасений банков по поводу реальности намеченных сроков окончания строительства он оказывается недоступным.