Ипотечное кредитование в России: проблемы и пути решения

Автор(ы): Г. М. Галиева, канд. экон. наук, доцент кафедры аудита и налогообложения Башкирского государственного аграрного университета

Опубликовано: Экономика и управление: научно-практический журнал

Роль процентной ставки в восстановлении рынка ипотечного кредитования. Вышеназванные причины существенно ограничили круг потенциальных заемщиков по ипотечному кредиту. В сложившихся условиях для восстановления рынка ипотечного кредитования банкам необходимо постепенно снижать процентные ставки. Это подтверждают результаты построенной нами парной корреляционно-регрессионной модели, характеризующей взаимосвязь средневзвешенной процентной ставки по выданным с начала года ипотечным кредитам и объема предоставленных кредитов в рублях, по данным 2006-2009 гг. (табл. 3).

С использованием программы Excel было построено следующее уравнение регрессии:

у = 2903,7 - 50417,6х.

Согласно построенной модели увеличение процентной ставки на 1 п. п. ведет к сокращению объемов выданных ипотечных жилищных кредитов на 50417,6 млн руб.

Адекватность данной модели подтверждают следующие критерии:

• парный коэффициент корреляции (R), показывающий тесноту связи между результативной переменной и независимой. В нашем случае он составляет 0,6763, согласно шкале Чеддока связь между процентной ставкой и объемом выданных ипотечных кредитов считается достаточно заметной. Парный коэффициент корреляции является значимым, поскольку наблюдаемое значение F-критерия (10,96) выше табличного значения (4,75);
• коэффициент детерминации (R2), показывает, какая доля дисперсии результативного признака объясняется влиянием независимой переменной. По данной модели изменение объема выданных ипотечных кредитов на 45,7 % зависит от размера процентной ставки по ним.

Таблица 3 Данные для построения парной корреляционно-регрессионной модели [2]

	Средневзвешенная ставка по выданным	Объем выданных
Период	с начала года ипотечным жилищным кредитам в рублях, %	ипотечных жилищных кредитов, млн руб.
2006 г.
I квартал	14,3	13254
II квартал	14,1	33263
III квартал	13,9	51236
IV квартал	13,7	81859
2007 г.
I квартал	13,4	61940
II квартал	13	91323
III квартал	12,7	127612
IV квартал	12,6	157270
2008 г.
I квартал	12,4	129206
II квартал	12,5	164745
III квартал	12,7	167990
IV квартал	12,9	98730
2009 г.
I квартал	14,5	23330
II квартал	14,6	29033
III квартал	14,6	33795
IV квартал	14,3	56810

Центральный банк РФ предоставляет коммерческим банкам возможность снижения процентных ставок по кредитам: начиная с 1 января 2009 г. ставка рефинансирования снижалась 13 раз и достигла на 30 апреля 2010 г. 8 %. Кроме того, банки должны рассматривать ситуации снижения процентных ставок для постоянных клиентов (участников зарплатных проектов; клиентов, у которых были открыты депозитные договоры в данном банке; клиентов, которые ранее являлись заемщиками в данном банке и полностью погасили прошлый кредит).

Для активизации рынка ипотеки следует также предусмотреть возможность установления более низких процентных ставок для «стабильных» заемщиков, которые имеют большой стаж работы, не очень высокие, но стабильные доходы, позволяющие ежемесячно покрывать основной долг и проценты по ипотечному кредиту. Таких доходов может быть недостаточно для своевременного и полного выполнения заемщиками своих обязательств, поэтому банки могут компенсировать это большими размерами первоначальных средств при приобретении жилья.

При рассмотрении возможностей активизации ипотечного кредитования необходимо остановиться на новой программе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которая предполагает использование переменной процентной ставки как инструмента оживления рынка ипотечного кредитования. По сообщению пресс-центра АИЖК, указанный продукт предполагает фиксированный размер ежемесячного платежа, но возможность изменения срока кредитования и плавающую процентную ставку [1]. Данная программа вступает в противоречие с социально- экономической политикой государства, направленной на улучшение жилищных условий широких слоев населения. Повышение ставки рефинансирования влечет за собой и повышение размера ежемесячного платежа по кредиту, но поскольку предполагается фиксированный ежемесячный платеж, единственный выход из этой ситуации - увеличение срока кредитования. Программа не гарантирует, что платежи по кредиту будут прекращены после окончания срока кредитования. Увеличение же размера ежемесячного платежа без изменения срока кредитования может привести к дефолту заемщика при резком росте ставки рефинансирования. Кроме того, это чревато подрывом доверия населения к институту ипотечного кредитования, что в в течение нескольких лет опять же может привести к стагнации на рынке ипотеки.

С учетом вышеизложенного нами предлагается следующая дифференци­рованная система процентных ставок по ипотечным кредитам (табл. 4).

Таблица 4 Система процентных ставок по ипотечным кредитам

Категория заемщиков	Базовая процентная ставка*, %		Размер минимального первоначального взноса, %
	по кредитам в рублях	по кредитам в иностранной валюте
Базовый заемщик	12,9	10,8	20
Постоянный клиент	12,5	10,3	15
Стабильный заемщик	12,0	10,0	25

*В качестве базовой процентной ставки принята средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2008 г.

При выдаче ипотечных кредитов больше внимания следует уделять лицам, которые имеют доходы, превышающие размер предполагаемого ежемесячного платежа по кредиту не менее чем в два раза (на сегодняшний день размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту не должен превышать 30-40 % суммы ежемесячного дохода). В этой ситуации необходимо также учесть, в течение какого времени накоплена сумма первоначального взноса и каковы были размеры ежемесячных накоплений. Если потенциальный заемщик сумел накопить в течение 10-15 лет достаточную сумму денежных средств для первоначального взноса (к примеру 30-50 % от стоимости квартиры), откладывая ежемесячно порядка 50 % своего дохода, следовательно он сможет и в последующие 10-15 лет погашать ежемесячный платеж по кредиту, который лишь в два раза меньше размера дохода.

Таким образом, в современных условиях для развития ипотечного кредитования необходима разработка более доступных программ кредитования, учитывающих платежеспособность заемщиков. Реализация указанных программ позволит сделать приобретение жилья доступным для большей части населения, активизировать рынок жилья, привлечь в жилищную сферу сбережения населения, оживить экономику страны в целом.

Литература

1. Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования // www.ahml.ru
2. Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru
3. Официальный сайт информационного агентства «РосБизнесКонсалтинг» // www.rbc.ru
4. Попов В.Н., Орешков А.А. Социально-экономический аспект ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. - 2009. - № 40. - С. 76-77.

←	2
1